Toen het water in 2005 uit New Orleans begon af te tappen, leerden we dat de meeste huiseigenaren in New Orleans geen overstromingsverzekering hadden, omdat ze zogenaamd in gebieden met een “laag risico” waren. Meer dan 60% van de huiseigenaren zal moeten vertrouwen op hun eigen spaargeld en beperkte federale hulp om New Orleans opnieuw op te bouwen – tegen een niet-verantwoord bedrag voor huiseigenaren en belastingbetalers.
Zou dit niveau van rampspoed, vooral dit niveau van onverzekerde rampspoed, in Californië kunnen gebeuren? Minder dan 15% van de huiseigenaren in Californië heeft momenteel een aardbevingsverzekering, vanwege de hoge kosten, “kan mij of mijn huis niet overkomen” factor en hypotheekverstrekkers hebben geen dekking nodig. De volgende grote aardbeving zal resulteren in miljarden onverzekerde schade – maar is de aardbevingsverzekering echt de hoge kosten waard?
Hoe zijn we hier gekomen?
Californië vereist dat alle verzekeringsmaatschappijen van huiseigenaren ten minste een aardbevingsverzekering bieden (zij het tegen hoge kosten). Tot 1994 was het op grote schaal beschikbaar – maar de hoge schadekosten van de aardbeving in Northridge leidden tot de terugtrekking van 97% van de verzekeringsmaatschappijen van huiseigenaren in Californië. Als reactie hierop werd de California Seismological Authority gevormd door de Californische wetgever om een aardbevingsverzekering te bieden.
Wat is California Seismological Authority en hoe werkt het?
De California Earthquake Authority levert tweederde van het aardbevingsbeleid van Californië, dat wordt verkocht via lidserviceproviders, zoals Allstate en State Farm. De huiseigenaar koopt de polis via de reguliere verzekeringsagent, maar het beleid is eigenlijk CEA-beleid.
CEA heeft momenteel ongeveer $ 7,2 miljard om de claims te betalen, wat stelt dat het voldoende is om de voorzienbare schade te betalen (Loma Prieta in 1989 had $ 6 miljard aan totale schade). Als de schadeclaims meer dan $ 7,2 miljard bedragen, betaalt u een evenredig deel van de verliezen voor elke claim – in tegenstelling tot een reguliere verzekeraar, die belooft de werkelijke schade onder de verzekeringspolis te betalen. De staat Californië kan niet helpen bij het betalen van claims uit publieke middelen.
Polissen hebben ook een hoge korting – meestal 15% van de waarde van de woning. Met andere woorden, uw huis moet met meer dan 15% van de waarde worden beschadigd voordat de verzekering begint te betalen. Deze verzekering is dus niet voor scheuren in de gang – het is voor aanzienlijke structurele schade aan uw huis. Het beleid betaalt ook voor beperkte inhoud (vanaf $ 5K) en verlies van gebruik (vanaf $ 1500).
Waarom is een aardbevingsverzekering zo duur?
Verzekeringspremies worden berekend op basis van kansen – de kans dat een huis zoals het uwe in brand vliegt in een buurt als het uwe, of een bestuurder zoals u een ongeluk krijgt. Met gegevens van miljoenen huizen kunnen deze kansen met redelijke nauwkeurigheid worden berekend. Maar niemand kan betrouwbaar de waarschijnlijkheid voorspellen van een aardbeving die sterk genoeg is om uw huis te beschadigen.
Zoals je je kunt voorstellen, is de schade van een aardbeving, overstroming of orkaan wijdverspreid, over duizenden vierkante mijlen – in plaats van een of enkele tientallen huizen, zoals bij een brand. Als zodanig zou de verzekeringsmaatschappij ofwel nul claims moeten betalen, ofwel miljarden dollars aan claims – een variatie die te groot is om nauwkeurig te plannen of te prijzen.
Zijn we echt in gevaar hier in San Jose?
Volgens de U.S. Geological Survey is er een kans van 62% dat er in de komende 30 jaar een aardbeving van magnitude 6,7 of meer (zoals de aardbeving in Northridge) in de Bay Area zal zijn. In mijn postcode (San Jose 95126) berekent USGS een kans van 80% op een aardbeving van 6,0 en een kans van 20% op een aardbeving van 7,0, in de komende 30 jaar. Of u dit als een aanzienlijk risico beschouwt, hangt af van uw risicotolerantie voor aardbevingen – ik beschouw het als een hoog risico op een matige aardbeving en een vrij laag risico op een vreselijke aardbeving, in de komende 30 jaar.
Maar zoals elk probleem met betrekking tot onroerend goed – alles is lokaal. Waar uw huis zich bevindt, heeft een grote invloed op uw risico – het gesteente, teruggewonnen land uit de baai, het bodemtype, nabijgelegen beken en de werkelijke afstand tot het epicentrum – die allemaal van invloed kunnen zijn op potentiële schade.
Maar natuurlijk vinden er veel aardbevingen plaats waarbij de USGS zich niet bewust was van de breuklijn – en we weten nooit wanneer of waar het zal gebeuren, totdat het gebeurt.
Moet ik een aardbevingsverzekering afsluiten?
Factoren om rekening mee te houden:
- Kunt u het zich veroorloven om uw huis te herbouwen van uw eigen spaargeld en investeringen?
- Kunt u de hoge kosten van de verzekering voor onbepaalde tijd betalen?
- Kunt u betalingen doen op uw bestaande hypotheek en op een nieuwe herbouwlening?
- Kunt u uw potentiële verliezen beperken door uw dak op de muren en wa te installeren. LLS voor de onderneming bijvoorbeeld?
- Hoe tolerant loop je het risico op een aardbeving?
- Wat zijn de risico’s van het bouwen van uw bestaande woning (type, leeftijd, fundering)?
- Wat zijn de risico’s van uw specifieke site (bodemtype, afstand tot bekende storingen)?
Zijn de kosten het waard?
Laten we zeggen dat je een huis hebt dat $ 250k kost om te herbouwen, en je zult het huis de komende 30 jaar bezitten, en je aardbevingspremies zijn $ 1200 per jaar. In de komende 30 jaar zullen dit er in totaal 36 zijn.$ 000 in termijnen (ervan uitgaande dat u uw premies niet verhoogt, om berekeningen te vereenvoudigen).
In plaats van een verzekering te kopen, worden de premies belegd in een gediversifieerd beleggingsfonds. Met een jaarlijks rendement van 8% heb je $ 135.000 (vóór belasting) in jaar 30.* Maar natuurlijk heb je dat totaal alleen in jaar 30, niet in jaar één – wat betekent dat als de aardbeving morgen plaatsvindt, je het geld niet hebt.
Het afgetrokken bedrag is een andere grote beurt voor veel huiseigenaren. Een verzekering betaalt alleen voor aanzienlijke structurele schade, niet voor gebroken gerechten of gebarsten gangpaden – wat betekent dat u minder snel zult gebruiken. Houd er echter rekening mee dat u geen contant geld hoeft te krijgen voor een korting – u kunt ervoor kiezen om deze reparatie- of herbouwkosten niet te maken, of u kunt een SBA-lening aanvragen om het eigen risico te betalen (ervan uitgaande dat een federaal rampgebied wordt aangegeven).
Waarom niet gewoon federale hulp inroepen, of “weglopen” en de bank het pand laten krijgen?
De federale overheid zal waarschijnlijk toegang bieden tot SBA-leningen, als het district wordt uitgeroepen tot een federaal rampgebied (er is geen klein bedrijf vereist). Een maximale SBA-lening van $ 200k is echter mogelijk niet genoeg om uw huis opnieuw op te bouwen – een lening die u moet aflossen (naast uw bestaande hypotheek).
Als u uw hypotheek herfinanciert, heeft u een hypotheek – wat betekent dat niet alleen de bank het onroerend goed kan vergrendelen in geval van niet-betaling, maar dat de bank ook achter uw persoonlijke bezittingen en toekomstige inkomsten aan kan komen in geval van niet-betaling. Je kunt je dus niet laten meeslepen, vooral als je een goed inkomen en wat persoonlijke bezittingen hebt. De bank kan helpen door betalingen een paar maanden uit te stellen, maar u moet de lening nog steeds aflossen.
Laatste gedachten
We hebben een aardbevingsverzekering in ons huis. Ons huis is nog niet gebouwd in de aardbeving van 1906 (dus wie weet of het zal blijven staan), het is 75+ jaar oud en het is niet op de fundering geïnstalleerd, en we hebben een geherfinancierde hypotheek. Voor mijn gezin zijn verzekeringspremies gemoedsrust waard in het geval van een grote aardbevingsramp. Dit is precies wat verzekering is – “Je weet maar nooit.”
* Berekeningen negeren inflatie
